Průvodce koupí nemovitosti ve Španělsku pro Čechy a Slováky

Costa del Sol patří k nejoblíbenějším destinacím pro koupi nemovitosti v Evropě — a ne náhodou. Více než 320 slunečných dní ročně, mírné zimy, kvalitní zdravotní péče, mezinárodní školy a přímé letecké spojení z Česka i Slovenska z ní dělají místo, kde se dá žít celoročně, nejen dovolenkovat.

Pro české a slovenské kupující je navíc lákavá právní jistota. Koupě nemovitosti je ve Španělsku transparentní, vlastnické právo dobře chráněné a celý proces se dá zvládnout i na dálku. Tento průvodce vás provede všemi fázemi tak, abyste se v žádné z nich necítili ztraceni.

Dobrá zpráva na úvod: jako občan EU můžete ve Španělsku koupit nemovitost bez jakýchkoli omezení. Platí to i pro kupující mimo EU. Nepotřebujete španělský pobyt ani trvalý příjem ve Španělsku — stačí vám dvě věci.

Číslo NIE i účet umíme klientům zařídit na základě plné moci ještě před jejich příjezdem — takže na podpis stačí přijet jednou, nebo dát plnou moc advokátovi.

Lokalita rozhoduje o tom, jak se tu budete cítit, i o tom, jak si nemovitost udrží hodnotu. Marbella nabízí prestiž a celoroční život, Estepona autenticitu za lepší ceny, Fuengirola praktické městské bydlení a Benahavís soukromí v horách. Nejdřív si ujasněte, zda kupujete na bydlení, dovolené nebo investici — podle toho se liší ideální lokalita i typ nemovitosti.

Nepodceňte detaily, které na fotkách nevidíte: orientace na slunce, hluk v sezóně, vzdálenost k pláži a obchodům či poplatky společenství. Právě tady se vyplatí místní znalost.

Španělské banky běžně financují nerezidenty z EU. Počítejte obvykle s financováním do 60–70 % hodnoty nemovitosti (rezidenti dosáhnou až 80 %), zbytek tedy potřebujete z vlastních zdrojů plus rezervu na daně a poplatky. Banka si nemovitost nezávisle ocení a posoudí vaši bonitu na základě příjmů a výpisů.

Vyplatí se mít předběžný příslib hypotéky ještě před hledáním — víte tak přesně, v jakém rozpočtu se pohybujete, a při vyjednávání působíte jako připravený kupující.

Od rezervace po předání klíčů projdete několika jasnými fázemi: rezervační smlouva stáhne nemovitost z trhu, následuje právní prověrka, soukromá kupní smlouva se zálohou 10 % a nakonec podpis finální smlouvy (escritura) u notáře. Celý proces obvykle trvá 6–10 týdnů.

Nad rámec ceny nemovitosti počítejte s daněmi a poplatky. U koupě z druhé ruky je to v Andalusii daň z převodu (ITP) 7 % plus notář, katastr a advokát — celkem přibližně 10–13 % z ceny. U novostavby platíte DPH (IVA) 10 % a kolkovou daň (AJD) 1,2 %.

Tato čísla si vždy projdeme předem a písemně, aby vás na konci nic nepřekvapilo. Pro orientační propočet můžete použít naši kalkulačku nákladů.

Nejdůležitější fáze, kterou nikdy neradno přeskočit. Nezávislý advokát si vyžádá výpis z katastru (nota simple) a prověří, kdo je skutečným vlastníkem, zda na nemovitosti neváznou zástavy, hypotéky nebo exekuce, zda je stavba řádně zkolaudována a zda jsou uhrazeny poplatky společenství.

Klíčové pravidlo: žádná platba neodejde, dokud není nemovitost právně čistá. Vlastní advokát zastupuje výhradně vás — ne prodávajícího ani agenturu — a právě to vám dává jistotu.

Nikdy nepodepisujte ani neplaťte zálohu před právní prověrkou. Levná nabídka s váznoucím dluhem nebo bez kolaudace se může prodražit mnohonásobně.

Po podpisu je potřeba přepsat energie, vodu a pojištění a zaregistrovat se na daňové povinnosti. Jako nerezident platíte roční místní daň (IBI), poplatky za odpad a daň z imputovaného příjmu, případně daň z pronájmu, pokud nemovitost pronajímáte.

Pokud plánujete být ve Španělsku jen část roku, vyplatí se domluvit správu nemovitosti a případný pronájem přes prověřeného partnera. S tím vším klientům pomáháme i po předání klíčů.

Zkušenosti našich klientů se dají shrnout do několika opakujících se ponaučení. Vyhněte se jim a koupě bude hladká.